无线上网 引领时尚作者：Tom Starner 房地产商SENTRE Partners在写字楼中采用新一代无线上网技术，在为租户提供方便、创造价值的同时，改进了自身的经营管理 Matt Spathas 相信，当租户搬进一个新办公室时，将电脑连到网上应该与将台灯或咖啡壶插进电源插座一样容易。整个过程只需找到电源插座，将插头插上，电源便接通了，一切OK：电灯变亮了，咖啡在壶里煮着。然而，在Matt Spathas担任圣迭戈SENTRE Partners公司负责管理工作的合伙人时，这种概念在商业房地产行业尚未流行起来。事实上，Spathas说，这种概念甚至还没有萌芽。现在则不同了，今天，该公司所管理的6座大楼的租户只需将其电脑置入一个现有网络中，便连上了网，与其同事、大楼物业、互联网连接在一起。 对SENTRE（即，Stewards and Entrepreneurs of Real Estate的缩写）公司的35名员工来说，他们的全部工作重点是，在以下三个主要地方简化租户的生活：写字楼、研发中心以及遍及圣迭戈和墨西哥的工厂。Spathas解释说，这实质上就是在为租户增加价值。Spathas说：“哪里效率低下，哪里就有机会。”他的公司管理、租赁和/或拥有超过5亿美元的资产，都是收购和开发的项目（大约350万平方英尺）。他说：“作为一个事必亲躬的公司，我们在不断寻求为租户解决问题的方式。对租户来说，没有什么比寻找和签约提供宽带服务的互联网服务提供商（ISP）更难的了。” Spathas补充说，租户并不真的关心技术有多么先进，正像他们并不关心自己所用的电是怎么从电网来的一样。只要它能用就行。他说：“当他们看到电源插座时，他们并不问关于电源插座的问题。他们只是将插头插上。于是我们就想，为什么数据接口不能是一样的呢？” 在研究这个问题时，SENTRE发现，利用今天的技术在整座大楼内只建一个网络是完全可能的。而且，SENTRE还发现，租户在整座大楼内都可以通过无线方式登录各自公司的网络和互联网。最让人惊喜的是，提供这种类型的服务与传统电话网络等其他服务网络相比每平方英尺的成本要低得多。 Spathas坚信，商业开发商将会按照SENTRE的服务模式提供带宽，所以他与人合伙创建一个宽带服务公司，名为“Bandwidth Now”，其目标是将圣迭戈变成美国第一个到处可以免费无线上网的热门城市。Spathas强调：“一座大楼内只有一个供电网络，而不是10个。” “为什么不能以相同方式对待带宽呢？”SENTRE将这一网络不仅看成是一种生活设施，而且看成是一种必要的基础设施，是业主进行竞争所需要的。 Spathas说：“语音和数据网络只是供电、供气、供水等其他网络成本的很少一部分，而它们却为租户提供最大价值。” 打下基础Bandwidth Now已在6处物业建成了BON（建设光纤网络）网络，包括圣迭戈的5处（Koll中心、One America 广场、NBC大楼、SBC大楼和圣迭戈技术中心）以及凤凰城的Esplanade 4号楼和5号楼。凤凰城的这处物业为GE资产管理公司所有，由CB Richard Ellis公司管理。在这6处BON网络中，都在园区内建筑物的公共区域提供免费无线上网服务。 SENTRE是与几个伙伴公司合作创建BON网络的，包括思科系统公司、Corning公司、英特尔公司和无线设施有限公司（WFI）。在每一个BON网络项目中，思科都与SENTRE和/或Bandwidth Now合作，在短短60天时间内对一座大楼进行改造。Spathas说，除了安装基本的IP基础设施外，建设一个BON网络非常像在一座大楼内安装一个供电网络或安装给排水管道。配置路由器、交换机和无线接入点是项目中最容易的部分，需要一星期左右。Spathas说，总的来说难度很小。 SENTRE下一代大楼的一个关键特点是，BON基础设施是由大楼业主付费和拥有的，而不是由租户付费和拥有。在典型的商用楼中，接通互联网由租户自己负责。具体说，SENTRE租户插入BON网络后就能获得高速的有线和无线连接（比T-1连接大约快60倍），每月费用仅250美元，相比之下，如果他们安装自己的T-1线路的话，每月平均费用为1000美元。在某些情况下，租户每月节约2000美元到3000美元。租户不需要签合同，也不会发生争执，WFI公司每天24小时管理该网络。租户可在30分钟内连上该网络，而如果从一家ISP订购网络连接服务的话，一般需要30天才能接通。 在无线服务覆盖率达到100%的物业中，租户的雇员、客户和来访者可在大楼的每个角落享受免费无线网络服务和互联网接入服务。租户并不需要连接在一个有线网络上或在网上注册，他们只需启动一个互联网浏览器，就能通过思科的Aironet无线接入点彼此相连，并连接到互联网上。 互惠互利该网络还提供各种不同的大楼管理应用，这些应用可帮助SENTRE更好地服务其租户，同时降低成本。该公司的物业使用一种基于Web的“派工单”系统，这个系统就利用了BON无线基础设施。大楼的工程师可携带微型笔记本电脑和掌上电脑，在现场打开和关闭租户的“派工单”。 高达34层、使用面积57万平方英尺的One America广场将成为“下一代”大楼的第一座SENTRE大楼，据大楼物业管理人员Rob Jones介绍，建成BON网络后，该大楼就不需要用纸做的“派工单”了。他说：“如果你是一个租户，你只需10秒钟就能进入大楼的‘派工单’系统。该系统的数据库都是预先将租户资料输入进去的，所以当租户登录后，系统就会知道他们是谁，并会将‘派工单’直接发送给有责任来完成这项工作（比如说换灯泡）的人。” Jones说：“不管这个人在什么地方，他或她都会响应。在来访者管理方面，保安只需点击一下鼠标，就会弄清什么人才会被授权在下班时间进入大楼。”他补充说，该网络的无线特点对租户有很大好处：“我们在这座大楼能提供的带宽、速度、价格对租户来说都具有难以置信的价值。如果你是一个4000平方英尺的租户，你可以花250美元得到价值1050美元的带宽，相当于每平方英尺节约20美分。一个典型的租户一年有可能节约1万美元。” 而租户对此反应很积极是不足为奇的。Spathas说：“我们的租户过去认为免费无线服务在公共场所很棒，但他们确实想在自己的办公室里享受这种服务。”他补充说，SENTRE在圣迭戈大楼中的所有新租户都购买每月250美元的宽带服务。他还估计，SENTRE现有租户中80%到90%在其与其他网络服务商的合同到期后都改用了这一宽带服务。Latham & Watkins LLP律师事务所选择让100名律师在其位于圣迭戈市中心的One America广场的办公室中办公出于很多原因，而网络和无线接入则是最重要的原因。这个律师事务所占了4个楼层、7.2万平方英尺，所以网络连接非常重要。 管理合伙人Bruce Shepherd说：“我们是致力于提供一流服务的律师事务所，这其中也包括技术。我们想要的不只是今天已经有的，而是一座其管理团队始终努力保持在最前沿的大楼。这对我们很重要。”不但该律师事务所的所有员工都可以使用无线接入服务，而且来访的律师也可以在同证人谈话时使用其电脑，而无需登录该事务所的网络。仅此一项就可以保护该事务所的网络，使IT人员不必再为需要上网的来访者提供帮助，既节省时间，又节省资金。One America广场2003年6月开始提供这一新服务。今天，该大楼有35个租户，入住率为95%。圣迭戈当地商用楼的入住率约为88%。而一个名为“国际执业集团”（IPG）的国际律师事务所是把该技术当作一个竞争优势的另一租户。据IPG的合伙人Guillermo Marrero介绍，该律师事务所在选择这座大楼时考虑了各种不同因素，技术肯定是其中之一。 Marrero说：“从我们的观点来看，这座大楼的一个吸引力是它的无线上网服务，而且该服务要比市场上的同类服务便宜很多。在无线上网的很多优势中，其中的一个优势是，它能使你的工作方式和工作地点更加灵活。我自己所从事的行业就是与人打交道的，所以无法与人交流我是受不了的。” 一个名为Accelrys Inc.的制药软件公司也体会到了SENTRE下一代无线上网技术所带来的经济上的节约和工作上的便捷。Accelrys公司设施与采购主管Danny Hans说：“通过使用圣迭戈技术中心的光纤网络，我们现在每月节省大约3000美元。SENTRE为我们提供了一项服务和一个产品，所以我们不必走出去做很多调研。它为我们节省了很多时间，我对此非常高兴。” 新的战略Spathas说，今天仍然居高不下的宽带价格是低效率安装造成的。只需将业主历史上试图在其大楼内建立网络连接的方式（即每个租户必须去寻找自己的ISP或向业主付费）与州际高速公路进行比较，就能看到这个问题。他说：“如果按照人们向一座大楼内添加带宽的方式来设计和建设州际高速公路系统，那么将不会有任何高速公路。我们是把宽带服务作为大楼基础设施的一个标准构成部分来提供的，就像水和电一样，而且价格也不高。”他指出，水、气、电网络的价格一般高达每平方英尺20美元。要在一座大楼内安装一个光纤网络，包括设备在内，费用一般在每平方英尺1美元到1.25美元的范围内。 Spathas说：“当带宽被当成一种公用设施时（租户只需插入插头就行），Wi-Fi自然就会成为一种生活设施，无线上网会成为像饮水喷泉一样，是租户可以享用的一种生活设施。” 贸易展览商Realcomm的共同创始人和制作人、服务于商业房地产行业的软件公司REApplications.com的CEO Jim Young认为，要改变一个有百年历史的行业是困难的。 Young说：“SENTRE Partners与传统房地产公司相比就像Southwest或JetBlue等航空公司与大型航空公司相比一样。这不是一个仅仅把宽带放进一座大楼就了事的问题，把宽带放进大楼仅仅是基础。这是一个为租户创造价值的问题，都涉及到租户。” 他说：“商业房地产行业的很多变化都是后端驱动的，人们试图用成本的节省来说明变化是合理的。他们过于注重自己能节省多少钱了。我们只将它看成是解决租户的问题，如果解决了租户的问题，我们将得到更好的租户、更高的租金，并能更好地留住现有租户。” 他补充说：“租户们大多数都想有一种与其以往在其他大楼时不同的上网体验，体验一种令人激动的变化。”到目前为止，SENTRE和Bandwidth Now尚未发现任何竞争对手能达到他们这样的程度，以低价为租户提供网络连接服务。Spathas自豪地说：“我走遍全国，据我所知，圣迭戈和凤凰城是唯一两个提供这种服务的地方。” 与此同时，SENTRE还在探索其他许多新的租户服务项目，包括连接到PC上的视频电话系统、IP电话管理服务和IT管理服务等，目的是提高租户生产率，降低租户成本。例如，Spathas设想，今后新租户甚至都不需要把电话带来，而这一天将会很快到来。SENTRE会将IP电话交给他们、由他们直接插入网络接口就行了。他说，说到底，这种变化将与从煤油向电气的变化或从楼梯向升降电梯和电动扶梯的变化没有区别。 Spathas说：“我们所提供的服务将使租户能够以更低的成本获得更高的产出。最终，业主反过来会得到更高的租金和更好的租户关系。我们完全相信这是发展方向。” 选自《iQ 杂志》2004年第三季度
关于作者Tom Starner居住在费城，经常为《iQ杂志》撰稿，每期还为一个网络战略栏目写文章。 |